Ist der Kaufpreis einer Immobilie nicht als Fixpreis bestimmt, so kann – ausgehend von einem Basispreis – ein von bestimmten Kostenfaktoren abhängiger Preis vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist u.a. nur dann wirksam, wenn die Kostenfaktoren genau festgelegt ist. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte einen Fall zu beurteilen, in dem genau das nicht passierte.

Gesamtbaukosten gemäß Wohnbauförderungsbestimmungen

Im zugrundeliegenden Fall wurde eine Wohnhausanlage unter Zuhilfenahme von öffentlichen Wohnbauförderungsmitteln errichtet und mit den Erwerbern wurden Bauträgerverträge abgeschlossen. Der Kaufpreis bestand aus einem fixen und einem variablen Kaufpreisteil. Der variable Teil wurde nach Fertigstellung angepasst und war mit 3 % begrenzt. Die Höhe hing vom Ergebnis der behördlichen Überprüfung der Gesamtbaukosten, der endgültigen Nutzwertberechnung und den letztlich förderbaren Nutzflächen nach den Wohnbauförderungsbestimmungen ab.

Der OGH befand diese Parameter per se als keine Kostenfaktoren im Sinne des Bauträgervertragsgesetzes und sah eine unzulässige Preisanpassung. Der Bauträger verlor den Prozess und musste einen Teil des Kaufpreises zurückzahlen. Das Höchstgericht entschied, dass diese Form der Preiserhöhung zu Lasten des Erwerbers keine wirksame Grundlage für eine vom Bauträger begehrte Preiserhöhung ist (OGH 16.12.2015, 7 Ob 93/15z).

Unzulässige Preisanpassung

Das Bauträgervertragsgesetz ist ein Schutzgesetz für Erwerber von in Planung bzw. Bau befindlichen Objekten. Die Bestimmungen sind auch vom Bestreben getragen, dem Erwerber ausreichend Informationen über das in Aussicht genommene Kaufobjekt zu verschaffen. Schon nach allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen kommt ein Kaufvertrag bei Einigung über Ware und Preis zustande. Der Preis, soweit es sich nicht um einen Fixpreis handelt, muss bei Vertragsabschluss zumindest bestimmbar sein. Das Konsumentenschutzgesetz verbietet darüber hinaus unvorhersehbare und sachlich nicht gerechtfertigte Preisänderungsklauseln, die vom Willen des Unternehmers abhängig sind.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass es aufgrund dieser OGH-Entscheidung zu zahlreichen Rückforderungsansprüchen der Erwerber gegen Bauträger kommt. Ob und in welcher Höhe diese gerechtfertigt sind hängt vom Vertrag ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

Haben Sie Fragen zur Rückforderung von im Nachhinein bezahlten Kaufpreisteilen, die Ihnen aufgrund einer Preisanpassungsklausel vorgeschrieben wurden?
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